Da li će ulazak Crne Gore u EU donijeti eksplozivan skok cijena nekretnina?

Ulazak Crne Gore u Evropsku uniju (planiran za 2028. godinu prema trenutnim projekcijama) nesumnjivo će biti katalizator za tržište nekretnina, ali stručnjaci sugerišu da se „eksplozivni rast“ zapravo dešava u godinama uoči samog pristupanja, a ne samo nakon njega.

Evo ključnih faktora koji će definisati tržište u narednom periodu:

1. Efekat “preduhitrenja” (Pre-accession boom)

Savjet stručnjaka za investitore i kupce je jasan: ne treba čekati sami formalni ulazak. Iskustva drugih zemalja uče nas da cijene počinju da prate evropske standarde mnogo ranije, čim proces integracije postane izvjestan. Istorijat rasta cijena u državama poput Hrvatske ili Estonije pokazuje da cijene najbrže rastu u periodu kada postane izvjesno da država ulazi u EU. Investitori tada kupuju dok su cijene još uvijek niže od evropskog prosjeka, očekujući rast pravne sigurnosti. Za Crnu Goru, taj prozor je upravo period od 2025. do 2028. godine.

2. Pravna sigurnost i standardizacija

Najveći benefit ulaska u EU nije sama valuta, već vladavina prava.

• Strani investitori: Veća sigurnost u pogledu vlasničkih listova i građevinskih dozvola privući će institucionalne investitore (fondove), a ne samo pojedince.
• Standardi gradnje: Uvođenje strožih energetskih i ekoloških standarda EU povećaće troškove gradnje, što će direktno podići prodajnu cijenu novogradnje.

3. Diferencijacija tržišta (Podgorica vs. Primorje)

Tržišna realnost zahtijeva balans između entuzijazma i racionalnosti. Iako ne treba očekivati da će svakoj nekretnini vrijednost automatski skočiti za 50% onog dana kada postanemo članica, najatraktivnije lokacije će gotovo sigurno zabilježiti dodatni rast kako se taj cilj bude približavao. Trenutna situacija pokazuje da primorje drži rekordne cijene dok Podgorica bilježi  intenzivan rast da se cjenovno gotovo izjednačila sa primorskim prosjekom:

•    Primorje (Kotor, Tivat, Budva): Ove lokacije su već “evropske” po cijenama .Dalji rast će zavisiti od ekskluzivnosti i ograničenog prostora za gradnju. Ovdje se očekuje stabilan rast vrijednosti, ali ne nužno i dupliranje cijena jer luksuzni segment u Budvi, Tivtu i Kotoru  već postavlja nove standarde koji  premašuju prosjek.

• Podgorica: Kao administrativni centar buduće članice EU, Podgorica će privući veći broj diplomata, predstavnika stranih kompanija i EU institucija. To će dodatno pogurati cijene zakupa i kvadrata, koje su već u 2024. i 2025. godini dostigle istorijske maksimume.

4. Rizik za domaće stanovništvo

Trend rasta pokreće kombinacija faktora:

•  Pojačano interesovanje stranih investitora
•  Globalna inflacija
•  Konstantan porast troškova izgradnje.

Dok se lokalno stanovništvo primarno fokusira na rješavanje stambenog pitanja, strani državljani dominiraju u kupovini luksuznih i turističkih objekata. Zbog toga potražnja i cijene u Crnoj Gori više ne zavise isključivo od domaće kupovne moći, već su direktno vezane za globalne i međunarodne interese.

Dok investitori vide priliku, za lokalno stanovništvo ulazak u EU donosi izazov priuštivosti. Ukoliko rast plata ne bude pratio rast cijena nekretnina (koji diktira međunarodno tržište), kupovina prvog stana za prosječnu porodicu postaće još teža bez državnih subvencija ili povoljnijih bankarskih uslova koji se očekuju kroz integraciju u evropski bankarski sistem.

Da li čekati?

Većina ekonomskih analiza sugeriše da je realno očekivati dalji rast, ali on više neće biti linearan za sve tipove nekretnina. Fokus će se pomjeriti sa puke kvadrature na:

• Energetsku efikasnost (zbog EU regulativa).
• Kvalitetnu infrastrukturu oko objekta.
• Pravno čistu dokumentaciju.

Za one koji razmatraju investiciju, trenutni status Crne Gore kao lidera u integracijama pruža određenu prednost, jer se „premija ulaska u EU“ polako već ugrađuje u današnje cijene. Crnogorsko tržište nekretnina već se nalazi u snažnom zamahu, a očekivano pridruživanje EU moglo bi poslužiti kao ključni faktor koji će ga trajno integrisati u evropske ekonomske tokove.